白羊在区域分化的新常态下，粤港澳大湾区可谓是楼市为数不多的一片热土，年风口更是一个接一个的涌现，从深圳到东莞、从广州到惠州、从佛山到珠海。热火朝天的背后既彰显大湾区都市圈在全国版图的实力与地位，也流露着分化行情下，大家抱团买（炒）房的现实。这种分化不仅体现在全国楼市，看似遍地黄金的大湾区楼市，内部也有着明显的分化和撕裂，即便年大湾区楼市的行情大年，也有两个不尽人意的城市：肇庆和江门，它们是大湾区楼市价格洼地（湾区九城中唯二两个均价不过万的城市），但这并未引来蜂拥而至的抄底，两城房价不涨反跌。中原数据显示，年肇庆商品住宅成交面积.1万方（套），同比5%，成交量创下新高，看似不错，然而成交均价元/平，同比下降5%（克而瑞数据更是显示下降10%），且已连续两年下滑。可见，肇庆楼市一手房创新高的销售量，其实是开发商降价换来的。具体到内部板块来看，除肇庆新区和怀集县实现微微增长外，基本一片下跌。即便是肇庆主城的端州区、鼎湖区，也分别下降了6.25%、10.48%。另一价格洼地——江门，比起惨来，只是比肇庆好那么一丢丢。江门官方公布数据显示，年江门全市新建商品住房成交面积约.83万㎡（约合套），同比上涨13.3％；住宅成交均价为元/㎡，同比上涨1.5％。量涨价稳，看似不算差，但一对比就不美丽了。纵向看，年江门一手房成交均价虽同比上涨1.5%，但仍低于年均价，考虑到年是湾区楼市大年，这样的反弹幅度只能说差强人意。即便1.5%的均价涨幅，也是由局部带动的。拆开来看，江门各区的新建商品住宅成交均价，除新会区实现上涨（10.8%）外，其他各区也都是处于下跌当中，包括主城区蓬江和江海两区。另一个不妙的信号是，江门的二手房成交量已连续三年下跌，且成交均价与一手房有着较大的剪刀差。江门房协网网签数据显示，年江门市区二手房交易均价约为-元/㎡。若按均值元/平，相当于一手房折价20.5%。众所周知，二手房市场才是反映一个地方楼市真实情况的最好指标，二手房好不好卖、能否卖起价，直接关系到购房者手中的房子到底是硬通货，还只是一堆砸在手里的账面资产。新常态，楼市区域分化，难再现前几年那种鸡犬升天行情，已是市场共识，想不到的是这种分化会来的如此快、如此残酷。即便是在国人普遍看好粤港澳大湾区、即便是行情大年，也是冰火两重天，有的城市（如深圳广州东莞等）楼市热到发烫；有的城市（如肇庆江门），看似冒着热气（成交放量），实则苦涩难咽，尤其是开发商和投资（炒房）客而言。值得一提的是，这一切还是在两个城市无限购、无限售等调控措施下发生的。当然，这种局面对于只想有套房子、有个家的刚需，却是大大的利好。对于肇庆和江门的楼市前景和预期，比购房者更懂当地市场的开发商，也是较为保守乃至略显悲观的。这在土地市场体现的非常明显。先看肇庆：年肇庆共出让44宗商住地（其中有8宗土地流拍），合计面积.42万平（仅次于年），同比增长24.2%，然卖地收入却同比下降2.2%，仅为亿元。成交楼面均价由年的元/平跌至年的元/平，土拍溢价率也从9.04%跌至0.47%。一边是走低的楼面均价和土拍溢价率，一边是较高的流拍，本身就是开发商态度的直接反映：即对肇庆楼市不看好。而从市场角度去看，处于高位的土地供应（意味着未来不缺供给）、走低的楼面价（意味着地价上涨推动房价上涨的逻辑不成立），又让未来当地房价失去了上涨的两大的动力。再看江门，表现也是稍好于肇庆。截至年12月31日，江门全市在年共成交土地54宗，成交总面积约.7万㎡，同比下降7.53％；成交总金额约亿，同比上涨4.45％；楼面均价上涨13%。但连续多年的处于高位的土地供应，也意味着，未来两年江门不会出现供给短缺的。下面，再从城市基本面，看看这两个大湾区楼市里的差班生。年，肇庆GDP为亿、江门GDP为亿，在大湾区9城中，分列倒数第一、倒数第三位。从过去10年的增速看，不管是肇庆还是江门都远低于广东和全国平均水平，表现跑输大盘。换言之，在经济上，肇庆和江门都是属于身板薄、跑的慢的选手。再看资金面，虽然过去十年的资金总量增长率，肇庆高于广州、江门高于佛山，但奈何它们的绝对总量太弱了，肇庆只有多亿、江门多亿，分列倒数第一、倒数第二。新增常住人口的表现，肇庆、江门也是包揽倒数前俩名。从GDP、资金总量、常住人口三大指标看，肇庆和江门还真是一对常坐后排的难兄难弟。可能有人会说，江门和肇庆的常住人口并不弱，是珠海的两倍多，江门常住人口更是仅比惠州少20多万。以此作为看多当地楼市的依据。笔者认为，此观点忽略了两点：一是忽略了资金总量巨大差异，江门和肇庆在常住人口上远大于珠海，但在汇集的资金总量上又远小于珠海。只能说明当地人兜里的钱不多。换言之，肇庆和江门都有巨大的潜在需求，但潜在有效需求并不足。二是忽略了地域广阔这一事实。肇庆疆域面积1.5万平方公里，相当于两个广州，其中一个高要区的面积就抵上整个深圳或珠海了。人口密度一点也算不上大。江门虽小点，但也是近万平方公里（平方公里），一个新会区面积也是抵个深圳。除了基本面不给力外，肇庆和江门还有一点致命弱点：占位太尴尬，基本上都是处于大湾区犄角旮旯的地方。香港、澳门、深圳、广州、东莞这些大哥基本爱莫能助，肇庆虽比邻佛山，但与之交界处并非佛山发展重心，广州的外溢也仅限于广佛线附近；江门也是。北边接壤的佛山、东北接壤的中山，都不是各自的发展重心；西南虽比邻珠海，但珠海也是东重西轻，经济和人口重心都在东部，且自身能力有限，内部尚有大量空间待填，尚不足像深圳外溢惠州那样，辐射江门，而澳门的外溢也是仅限于珠海。总之，地广、人稀、经济和财富都较弱的肇庆、江门虽地处大湾区但并未享受到大湾区太多外溢利好，反而因自身发展能量不足反被周边兄弟城市吸虹。对于这样的城市，买房自住尚可、买房投资当慎之又慎。即便是想捡便宜，也最好围绕其主城区，如肇庆的端州、鼎湖、新区、四会、大旺高新区；江门的蓬江、江海、新会。然后长期持有，做时间的朋友。（肇庆）（江门）
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